路線価上昇、地方でも　物流施設増加が支え

相続税や贈与税の算定基準となる路線価の上昇が地方に波及している。国税庁が3日発表した2017年分の都道府県庁所在地の最高路線価をみると、前年よりも2都市多い27都市で上昇した。再開発案件や訪日客が増えたほか、人手不足で需要が伸びた物流施設の増加も後押ししている。今後はオフィスの大量供給が地価の動向に影響を及ぼすとの見方がある。

17年分の路線価は全国平均で2年連続の上昇。日本一の東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前は過去最高だったバブル直後（1992年）の価格を上回った。都心だけでなく地方の中核都市にも上昇の波は及んでいる。

都道府県庁の所在地別で上昇率を見ると、路線価が10%を超えたのは東京、福岡、札幌など10都市。5～10%が岡山、大分など4都市で、5%未満は千葉、岐阜、静岡、大津など13都市あった。都市未来総合研究所の平山重雄・常務執行役員は「地方都市でも県庁所在地クラスの地価が持ち直し始めている」という。

理由の一つは不動産投資の約2割を占める物流施設の増加だ。産業界では物流業界の人手不足を補うため、最新鋭の施設を新設する動きが加速している。

三井住友トラスト基礎研究所の調べなどによると、大型物流施設（敷地面積が1万平方メートル超）の新規供給は、東京圏（1都4県）で16年以降に年間200万平方メートル弱の高い水準が4年連続で続く。大阪圏（2府1県）も17年に過去最高水準の新規供給を見込む。同研究所の北村邦夫・投資調査第1部長は「地価が安かった場所で新規需要が出ている」と語る。

大和ハウス工業は福岡市の東側に位置する宇美町で九州最大級となる賃貸面積9万平方メートルの物流施設を設けて1月から稼働させた。武田薬品工業もアステラス製薬などと共同で、来年3月までに医薬品を共同配送する拠点を札幌市内に新設する。

訪日客数の増加も地価を下支えする。訪日客は16年に前年比22%増の2403万人に上り、全国的にホテルの新規供給が課題になっている。

三井住友トラスト基礎研究所によると、16年のホテル着工は東京、大阪、名古屋の三大都市圏でバブル期以降の最高水準に上る。客数が全国トップクラスの北海道、福岡県、沖縄県などでは新規供給が増える。ホテルだけでなく合法化した民泊物件も増加する見通しだ。

足元では路線価の底打ち感が明確になっているが、来年以降の動向は再開発などによるオフィスの需給状況が左右する。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（東京・千代田）の調べでは、18年の都心大規模ビルの新規供給面積は約60万平方メートルと、17年の20万平方メートルより3倍に増える方向だ。

18年以降は都内の大手町、芝浦、日比谷などでオフィスビルの再開発が相次ぐ。同社リサーチ事業部の大東雄人氏は「18～20年の3年間は過去20年で最も大量のオフィス供給が見込まれる」と指摘する。不動産投資のうち、オフィスの割合は過半程度を占める。賃料が下落基調に転じると、全体の地価動向に影響を与えるとの声もある。